《中国产业地产30强榜单》正式发布

这是一份纠结的榜单。

为了推出这份榜单,中国房地产报产业地产研究中心潜心酝酿2年之久,希冀能够完全勾勒出一幅简约而完整的产业地产众生相。我们曾希望通过土地规模、物业面积、投资回报、销售金额等传统指标进行定量评估分析。但是在研究中我们发现,目前所面对的中国产业地产市场,是一个纷繁芜杂、难以名状的混沌状态,形形色色的产业地产商,商业模式迥异,所处发展阶段极不均衡,甚至有不少依然处于政策和法律的边缘地带,种种情状,难以一概而论。

尤其是目前大举进军产业地产的传统地产商,例如万科、招商、绿地、世茂等,它们拥有得天独厚的资本、规模和品牌优势,但是是否真正围绕产业布局令人质疑;而诸如国美、苏宁、阿里巴巴这些电商在物流地产领域的野心同样令人侧目,它们的发展边限在哪里尚难判断,和一些纯粹的产业地产商则不具可比性。同样,在本期排行榜中,我们也并未将普洛斯、嘉民、腾飞、盖世理等外资物流地产商列入,而将选择范围主要集中在本土企业中。

我们并不鼓励“以产业之名,行地产之实”的做法,因此,我们的评判标准全部着眼于其与产业的结合程度,在多大程度上能够真正有效地扶持、引导、孵化产业,服务于实体经济。但是受制于目前国内实体产业的生存状况,依靠地产思维进行疏导和牵引尽管令人心存疑虑,但也不得不承认势所难免。

在我们观察的诸多案例中,国有企业具备先天的政策优势,具有强大的产业引导和资源调动能力,但在市场化程度方面,远不及民营企业的嗅觉敏锐。民营企业首先要解决的生存和利润问题,很多所谓的“产业扶持”则雷声大、雨点小,或者至少是心有余而力不足。可以说,要找到一个在各方面都尽善尽美的产业地产商非常困难。

因此,现阶段我们所制定的《中国产业地产30强榜单》,前三甲只能暂时缺失,这并非哗众之举,而是由衷地表达我们对中国产业转型升级的殷殷厚望,和对产业地产商进一步完善自身的善意点醒。我们本想列出“不推荐模式”的副榜,但鉴于产业地产的建设时间较久,需花更长的时间来观察它们的真实意图,故斟酌推出“特别观察名单”,希冀可以听其言,观其行。

上榜的27家企业,可以说代表了目前国内产业地产领域的现状,无疑也是这个领域的中坚力量。感谢它们的众生百态,让中国产业地产充满了丰富而多元的色彩。

我们榜单上的点评或许略显苛刻,但这确是我们希望业界以建设性的积极眼光去看待这些发展中的问题。它们现在或许仍处于摸索阶段,有很多都在大胆地试错,而有的则已经处于优秀模式的萌芽状态,我们希望业界能够给于它们更多的支持和希望。

惟愿明年再排出这样的榜单时,能少些纠结,多些欣喜。

1.暂缺

2.暂缺

3.暂缺

4.张江高科

由于张江的先发优势和国家级政策的大力扶持,张江模式曾经是中国产业园区的执牛耳者。新三板、自贸区效应和对外模式输出让张江高科依然有一定的发展后劲,但市场化运作不足、产业引导中行政意识影响过强、重资产导致收益率不足都是潜在的隐患。

5.亿达产业投资(大连软件园)

“官助民办”模式的典范,中国高新软件园的标杆之一,如今也展现了全国扩张的野心。离开了曾经的天时地利人和,能否在外埠成功还是未知之数,而软件园建设周期过长,资金沉淀和投资收益率问题也较为棘手。

6.东湖高新

作为中国最早的高新区运营商之一,“武汉光谷”的荣耀和新三板的前景让东湖高新当之无愧成为中国产业地产的领军企业之一。但多年来股东变更和资产毒瘤导致企业裹足不前,而能否对外复制成功以及如何提高自身的盈利能力,也是最大的问号。

7.华夏幸福基业

固安产业新城是其得意手笔,上市则为其插上资本之翼,“产业新城”的代表者。大规模的外地扩张能否成功复制固安的模式还需要时间的检验,后续的产业引导、运营、服务、升级能力的提升迫在眉睫。

8.联东集团

“产业地产看联东”,办公厂房的大规模产销使联东得以迅速扩张,这种类似制造业的做法在如今的市场上非常有效。但相对低端的产业水平、缺乏产业引导培育能力和资源的问题让联东还停留在“开发商”和“房东”的角色,如何提升盈利水平和产业运营能力是其需要攻克的难关。

9. 天安数码城

“产业综合体”如今已经在全国各地生根发芽,隐隐已有霸者之气。在规模、盈利和模式不断有新的突破的同时,能否汇聚更多的产业资源、服务,能否培育出更多重量级的中小创新型企业是决定其行业地位进一步巩固的要务。

10、北科建

中关村的建设者,在园区策划和运营服务方面具有独特优势,使其主打的整合科技产业资源、金融资源和商业资源的“科技地产”平台战略更有说服力。但如何将跨界资源进行充分有效整合,运用到各地的园区运营之中,是决定其在产业地产战国版图中走多远的关键性因素。

11.宇培集团

中国物流地产的巨头之一,与普洛斯、EI、凯雷等国际资本巨鳄相继联手,并有望成为首个在资本市场上市的中国民营物流地产商。但大规模扩张导致过重的资产负债,收益率难尽如人意,而物流地产进入者日众,日益加重的竞争压力也不容忽视。

12.五矿产业园

营口产业园的建设是央企产业地产运作的先行范本,但现在更多被诟病为投资失误。“鬼城”的问题让五矿深陷泥足,过大的体量和过长的周期让整个产业园区更像是个政治任务而非市场化的投资选择。

13. 外高桥

自贸区的最大受益者,其产业地产爆发式增长可以预见。但就其自身业务格局来看,住宅和商业占比太大,“吃老本”现象明显,以往更多是在政策温室下被动成长,更多是地主的角色,并没有形成自身独特的竞争能力。

14.坤鼎集团

为ABB等世界500强企业量身定做厂房让其拥有不俗的口碑,但这种模式难以复制,如何在外埠找到更适合的角色定位是其关键问题,其发展趋势仍有待观望。

15.华南城

首开以工业用地建设商贸物流城并成功上市的先河,其模式为卓尔、毅德等企业仿效。但铁岭华南城的“空城计”给其迅猛发展蒙上一层阴影,过于投机的战略和重销售轻运营的问题显露出来,在其模仿者身上亦同样如此。

16.卓尔集团

汉口北市场的成功让卓尔集团一战成名,一度被海外投资者称为“中国铺王”,这种新型商贸批发市场模式也不断在各地复制。但工业用地建商贸物流市场本身就是违法违规之举,加之售后包租的运用,这种颇具“中国特色”的商业模式仍然有待商榷。

17.中储股份

作为国内的“仓储王”,在传统业务萎靡不振之际,中储股份已经加大了物流地产开发的力度,和阿里巴巴的潜在合作机会更被业界看好。但目前来看思路尚不清晰,如何找到一个快速而稳妥的将其土地价值最大化的战略是其未来一段时间的要务,经验和人才不足则是其目前最大短板。

18.宏泰集团

“产业市镇”理念与华夏幸福的“产业新城”模式十分相似,从前期一级开发入手直到后期产业园运营,并结合周边的住宅商业开发。但这一模式必须与市场周期高度吻合,否则收益会面临严峻考验,必须着手增强自身的产业培育能力和服务收入,摆脱纯“地主”的角色。

19.深业物流

曾经的“中国第一仓”,如今在物流方面长袖善舞,在全国范围展开物流园区的建设。但母公司宝能集团资本与地产玩家的性质一定程度上影响业界对深业物流的看法,以物流之名圈地也是目前中央监管层严厉打击的行为,深业物流必须拿出更多实际项目证明自己。

20. 毅德集团

尽管拥有联想弘毅投资的雄厚背景和全国大量的土地储备,但毅德地产商贸物流城的模式仍在业内存在不少争议。关于其借联想与弘毅的品牌攻城略地和“商贸物流拿地、住宅盈利”的指责不绝于耳,也给其香港IPO的前景增添了一丝不确定性。

21. 湖北高投

湖北省科技厅背景,与深圳科技园携手,基金操作模式,湖北高投可谓占有天时地利人和。但如何将高科技产业孵化、退出以及盈利更好地结合在国内尚属难题,同时其区域和产业吸引优势也并不算明显,湖北高投也在这些方面必须有更多的突破。

22.总部基地

湖北省科技厅背景,与深圳科技园携手,基金操作模式,湖北高投可谓占有天时地利人和。但如何将高科技产业孵化、退出以及盈利更好地结合在国内尚属难题,同时其区域和产业吸引优势也并不算明显,湖北高投也在这些方面必须有更多的突破。

23.卓达集团

独树一帜的“一二三产联动”模式,让卓达屡屡获得政府的青睐,得以操作超级大盘,目前已将扩张触角延伸到东北和海南。但目前仍以住宅和商业贡献为主,产业园区项目尚缺乏具有说服力和业界影响力的重量级案例。

24.盈田置业

作为重庆最大的工业地产商,盈田置业的模式与联东有诸多相似之处,如何丰富产品的结构,进一步提高资本回报率,加大自身持有优质物业的比例并提高产业资源整合、产业运营、引导和孵化的能力是其下一步发展的重要课题。

25.联科智慧城

联想的金字招牌是任何一家产业运营者都觊觎的,其地产开发和基金支持都有足够的资本。但整合集团资源打造自身的产业地产品牌并不是像纸面上描绘的这么简单,联科智慧城仅仅是刚刚起步,其未来发展轨迹仍有待观察。

26.运盛实业

作为此前登陆A股的工业地产企业,运盛实业始终未能拿出具有说服力的项目和业绩表现,如今更是显得青黄不接,大股东九川投资曾经的注资承诺,目前看起来仍然遥遥无期。

27.海泰发展

国家级孵化器的代表之一,其产业园区不乏佳作,但国企的身份一方面让其成功打上折扣,不够市场化,另一方面也在一定程度上令企业不思进取,其历年业绩难以尽如人意,企业自身始终给人不温不火之感。

28. 鑫茂集团

作为全国仅有的民营科技园创立者和坚守者,鑫茂集团自身的经营发展和异地扩张之路似乎并没有预想中的顺利,市场的日益繁荣却并未为其带来丰厚的利润和庞大的规模,至于其不断地覆盖多个产业领域投资,也牵扯了其过多的精力和财力。

29.万通控股

以普洛斯为模板的美国工业地产模式,在各个阶段对接基金,并和国内多个实业商进行密切合作。但其不确定性在于,海外私募基金和资本市场的成熟是国内远远难以望其项背的,能否找到契合的长线基金和现金流稳定的优质物业是其成功的关键。

30.北京经开

一直活跃于北京经济开发区的北京经开着力打造针对成熟企业的综合型园区,目前公司也展开了全国扩张,但由于客户群体区别于大型企业和中小型企业,其招商难度会一定程度上增加,综合性而非专业性的园区也并不容易形成聚集效应的产业生态圈。

特别观察名单

世茂海峡城

以产业地产为旗号的世茂海峡城有可能成为许荣茂的世茂集团新的扩张工具,一时间平潭、南京、成都建起了一座座海峡城,然而这些股东大牌云集的产业新城却尚未看到足够的产业痕迹。从传统住宅领域进入产业地产的世茂海峡城是所有传统地产商的典型代表,外界对于他们依然很难摆脱圈地卖房思维的质疑不绝如缕。地产商把“产业”当成噱头和摆设并不奇怪,我们将其列入特别观察名单,正是希望在未来一段时间察其言,观其行,跟踪其产业地产之旅的每一步足迹。

海尔地产、中兴发展

有这样一批有着实业背景的企业,如海尔地产和中兴发展,本身具有大量的工业园区,也有在商住领域开发的愿景。但如果只是简单地将工业用地变性,做住宅和商业开发,这样的做法在如今监管日趋严厉、法规日趋完善的今天越来越难以为继,如何创新性地将产业和地产进行结合,是这类企业必须思索和实践的方向了,我们也将持续观察其转变的历程。